Remontit
Remontit ovat usein se asia, josta asunnon ostossa puhutaan eniten. Ne myös aiheuttavat eniten epävarmuutta. Moni ostaja pelkää erityisesti isoja remontteja, koska niiden kustannukset voivat olla vaikeasti hahmotettavia.
Tämä on ymmärrettävää. Yksittäinen remontti voi nostaa asumisen kokonaiskustannuksia merkittävästi. Siksi niiden tilanne kannattaa selvittää ennen ostopäätöstä.
Itse remontti ei ole ongelma, vaan epätietoisuus. Milloin remontti tehdään? Paljonko se maksaa minulle? Nouseeko vastike? Kun nämä asiat selviävät vasta kaupan jälkeen, syntyy tunne huonoista kaupoista. Siksi kannattaa selvittää remonttitilanne etukäteen. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä remontit on suunniteltu ja aikataulutettu, jolloin niihin voi varautua.
Esimerkkejä isoimmista remonteista ovat putki-, julkisivu-, katto- ja hissiremontit. Näiden hinnat voivat olla suuria, ja kustannukset jaetaan osakkaiden kesken. Käytännössä tämä tarkoittaa, että maksat niistä oman osuutesi joko kerralla tai yhtiölainan kautta kuukausittain vastikkeina.
Rakennuksen ikä antaa hyvän arvion siitä, mitä remontteja on todennäköisesti edessä. Esimerkiksi 1970–1980-luvulla rakennetuissa taloissa putkiremontti on usein ajankohtainen, jos sitä ei ole vielä tehty. Yksittäisen osakkaan osuus putkiremontista on yleensä useita kymmeniä tuhansia euroja.
Kunnossapitosuunnitelma
Kunnossapitosuunnitelma (PTS) on käytännössä lista tulevista remonteista. Se ulottuu yleensä 5–10 vuoden päähän ja antaa hyvän kuvan siitä, mitä taloyhtiössä on odotettavissa.
Kiinnitä myös huomiota siihen, onko remontteja siirretty eteenpäin useaan kertaan. Se voi olla merkki siitä, että taloyhtiöllä ei ole varaa toteuttaa korjauksia ajallaan.
Remontit ovat normaali osa talon elinkaarta. Tärkeintä on, että ne on suunniteltu ajoissa ja niihin on varauduttu taloudellisesti. Moni keskittyy pelkästään remontteihin, mutta taloyhtiön taloudessa on paljon muutakin, joka vaikuttaa asumisen hintaan. Niistä kerrotaan seuraavaksi.
Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus on asiakirja, johon on tiivistetty taloyhtiön ja myytävän asunnon keskeiset tiedot. Siitä selviää muun muassa:
Nämä ovat asioita, jotka siirtyvät ostajalle kaupan yhteydessä. Siksi isännöitsijäntodistus kannattaa lukea huolella ennen ostopäätöstä.
Isännöitsijäntodistuksesta tulee ilmetä esimerkiksi jo päätetyt tulevat remontit. Jos tällaisista ei ole mainintaa, kannattaa kysyä isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta. Se ettei remontteja ole tiedossa ei tarkoita, ettei niitä ole tulossa. Se voi olla merkki suunnitelmallisuuden puutteesta tai siitä, ettei yhtiötä hoideta kovin ammattimaisesti. Korjauksia on saatettu lykätä, ja ne tulevat lopulta yllätyksenä, usein kalliimpina kuin jos ne olisi tehty ajoissa.
Tontin omistusmuoto
Talo seisoo joko omalla tai vuokratontilla. Tämä selviää isännöitsijäntodistuksesta. Jos tontti on vuokrattu, siitä maksetaan usein vuokraa kuukausittain vastikkeen osana. Vuokra voi nousta reilustikin kun sopimus uusitaan. Tonttivuokra ei näy asunnon myyntihinnassa eikä velattomassa hinnassa. Asunnon hinnan tulisi heijastella sitä, että tontti on vuokrattu eikä oma, mutta juoksevat kulut ovat suuremmat. Se ei ole välttämättä huono asia, kunhan se on tiedostettu ja ymmärretty etukäteen.
Lue lisää isännöitsijäntodistuksesta: Isännöintiliiton sivut →
Taloyhtiön tilinpäätös
Moni jättää tilinpäätöksen lukematta, koska se näyttää vaikealta. Tilinpäätöksestä selviää kuitenkin se, mihin taloyhtiön rahat menevät, paljonko velkaa on ja miten taloudenpito on sujunut.
Yksittäinen numero tilinpäätöksessä ei kerro vielä paljon. Se alkaa puhua vasta kun sitä vertaa johonkin: edelliseen vuoteen, talousarvioon tai taloyhtiön kokoon. Esimerkiksi 200 000 euron laina kuulostaa isolta, mutta 50 asunnon taloyhtiössä se on vain 4 000 euroa per asunto.
Toimintakertomus
Jos tilinpäätöksestä lukee vain yhden osan, se kannattaa olla toimintakertomus. Se on kirjoitettu tavallisella kielellä, ei numeroilla. Siinä kuvataan mitä taloyhtiössä on tapahtunut viimeisen vuoden aikana: mitä on korjattu, mitä on päätetty, mikä on yhtiön taloudellinen tilanne.
Toimintakertomuksen arvo korostuu erityisesti silloin, kun numerot herättävät kysymyksiä. Jos tuloslaskelmassa näkyy iso kuluerä tai vastike on noussut tuntuvasti, toimintakertomus usein selittää miksi.
Tuloslaskelma
Tuloslaskelma näyttää, kuinka paljon rahaa yhtiöön on tullut ja mihin se on käytetty. Taloyhtiö ei ole yritys, jonka kuuluisi tuottaa voittoa. Jos tulos on nollassa tai hieman sen yläpuolella, se on yleensä merkki siitä, että vastike on mitoitettu oikein.
Entä iso tappio? Sekään ei ole automaattisesti huono asia. Jos yhtiön tilillä on reilusti rahaa, tappiollinen tulos voi olla tarkoituksellinen: käytetään säästöjä suunnitellusti. Mutta toistuva tappio on huono merkki.
Yksi tehokas tapa arvioida taloyhtiön taloudenpitoa on verrata toteutuneita kuluja siihen, mitä budjetoitiin. Jos todelliset kulut ylittävät arvion toistuvasti, se tarkoittaa usein vastikkeen korotuksia, joita ei ole osattu ennakoida.
Tase
Tuloslaskelma kertoo yhden vuoden tapahtumista. Tase kertoo kokonaistilanteen. Kiinnitä huomiota erityisesti näihin:
Vastikkeet
Vastike on se summa, jonka maksat joka kuukausi taloyhtiölle. Tyypillinen hoitovastike on noin 3–6 €/m²/kk. Jos vastike on selvästi korkeampi, selvitä miksi. Syynä voi olla esimerkiksi vuokratontti, meneillään oleva remontti tai lämmitysmuoto.
Jos yhtiön menot ovat olleet tuloja suuremmat, vastikkeen korotus on edessä. Kysymys on vain siitä, milloin.
Talousarvio
Tilinpäätös katsoo taaksepäin. Talousarvio katsoo eteenpäin. Se on taloyhtiön budjetti tulevalle vuodelle eli arvio siitä, paljonko rahaa tarvitaan ja mistä se tulee.
Talousarvion paras käyttötapa on verrata sitä edellisen vuoden tuloslaskelmaan rivi riviltä. Ovatko hoitokulut nousemassa? Onko vastikkeeseen tulossa korotus? Näkyykö uusia korjausvarauksia?
Talousarvio on ainoa dokumentti, joka kertoo tulevista kuluista. Jos sieltä löytyy lämmityskulujen nousu tai uusia korjausvarauksia, se heijastuu lähes varmasti vastikkeeseen. Ostajana haluat tietää tämän ennen kaupantekoa, et jälkikäteen.
Paljon asiaa? Talotilanne tekee tulkinnan puolestasi.
Pelkkä asiakirjojen lukeminen ei riitä. Pitää osata vertailla niitä keskenään, ymmärtää mikä on normaalia ja mikä ei, tunnistaa riskit ja nähdä missä asiat ovat erityisen hyvin.
Kokeile Talotilannetta: kohteen tiedot kerätään automaattisesti, joten sinun ei tarvitse syöttää kaikkea itse. Saat analyysin, joka yhdistää oleelliset tiedot ja suhteuttaa ne toisiinsa.