Kolme asuntoriskin tasoa: yleinen hintataso, alue ja taloyhtiö
Oma asunnon hankkiminen on monelle Suomalaiselle itsestäänselvyys. Tästä kertovat myös tilastot: suomalaisten varallisuudesta noin 45 prosenttia on kiinni omassa kodissa, ja kun mukaan lasketaan sijoitus- ja vapaa-ajan asunnot, osuus nousee yli 60 prosenttiin.
Ensiasunnon hankinnan myötä hypätään niin sanottuun asuntohissiin. Ensimmäinen pieni yksiö vaihtuu kaksioksi, sitten perheen perustamisen myötä kolmioksi tai neliöksi. Joitakin asuntohissi kuljettaa kerroksiin, joissa asuntoja ostetaan muille vuokrattavaksi. Monelle oma asunto on ainoa tapa kartuttaa varallisuutta. Pitäähän kaikkien asua jossain, joten voit säästää lainalyhennyksien muodossa rahaa joko itsellesi tai vuokranantajallesi.
Asuntohissi vie ylös, vai viekö?
Vaikka asunnot mielletään verrattain vakaaksi sijoitusmuodoksi, täysin riskittömästä sijoituksesta ei ole kyse. Selvimpänä esimerkkinä tästä on viimeisten neljän vuoden aikana tapahtunut asuntojen hintojen lasku Suomessa. Lähes kaikki kiinteistövarallisuutta joko suoraan tai välillisesti omistavat kotitaloudet ovat heränneet skenaarioon, joka tuntui vielä nollakorkoaikaan lähes mahdottomalta: hinnat voivat laskea kautta maan. Edes pääkaupunkiseutu ei ole välttynyt useiden kymmenien prosenttien hinnanpudotukselta.
Asuntoriskit ovat siis todellisia, ja asuntohissi vie joskus myös alaspäin.
Yleinen hintojen kehitys on riski, johon et voi itse vaikuttaa
Asuntoihin liittyvät riskit voidaan jakaa karkeasti kolmelle tasolle: makro, alue ja taloyhtiö.
Makrotason riski on edellisessä kappaleessa kuvattu yleinen asuntojen markkinatilanne. On hyvä muistaa, että hintojen liiallinen nousu voi olla myös riski, jos tavallisilla ihmisillä ei ole enää varaa asuntoihin. Näin on käynyt esimerkiksi Portugalissa, missä nopea hinnannousu on ajanut paikallisia asukkaita pois omilta kotialueilta. Lue Ylen juttu Portugalin tilanteesta →
Euroopan keskuspankin viitekorko vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon kotitaloudet haluavat tai pystyvät nostamaan asuntolainaa. Tosin Ukrainan sodan käynnistämän korkoshokin jälkeen korkotaso on jo palannut normaalimmalle tasolle, mutta Suomen heikko talous- ja työllisyystilanne ei ole rohkaissut kotitalouksia kuluttamaan saatikka lähtemään asuntokaupoille. Seurauksena hinnat ovat laskeneet neljä vuotta peräkkäin, eikä pohjakosketusta ole ainakaan vielä virallisesti todistettu.
Kaupungistuminen jatkuu — oletko oikealla puolella karttaa?
Makrotasoa pykälää alemmalla tasolla voidaan ajatella alueellista hintakehitystä. Suomen karttaa tutkittaessa, maassamme on huomattavasti enemmän paikkakuntia, joissa hintojen ennustetaan laskevan myös sen jälkeen, kun kotitalouksien kuluttaminen on saatu kasvukäyrälle.
Kaupungistuminen ei ole uusi ilmiö, mutta se on edelleen ajankohtainen. Ihmiset pakkautuvat muutamiin kasvukeskuksiin, ja pienten paikkakuntien valoja sammutellaan sitä mukaan, kun niissä sinnittelevät eläkeläiset siirtyvät ajasta ikuisuuteen. Myös kaupunkien sisällä hintaerot ovat merkittäviä: metro- ja raitioliikenneinvestoinnit nostavat joidenkin kaupunginosien arvoa, kun toisten alueiden annetaan hiljalleen näivettyä.
Taloyhtiön kunto ratkaisee ja sen voi selvittää etukäteen
Kolmannella, mikrotasolla, riskit liittyvät itse taloon ja taloyhtiöön. Vaikka yleinen markkinatilanne ja sijainti vetävät hintoja tiettyyn suuntaan, löytyy niin kaupungeista kuin pienistä pitäjistä taloyhtiöitä, jotka ovat hyviä, huonoja tai jotain siltä väliltä.
Se, millainen talo on kyseessä ja miten taloyhtiön asioita on hoidettu, vaikuttaa suoraan asumisen kokonaiskustannuksiin. Jokainen talo on jollain tapaa uniikki, mutta on tiettyjä yleispäteviä seikkoja mm. taloyhtiön kunnossapidosta ja taloudesta, joita jokainen voi etukäteen selvittää. Taloyhtiöiden määrämuotoiset dokumentit, kuten isännöitsijäntodistus, tilinpäätös ja kunnossapitotarveselvitys, ovat arvokkain tiedonlähde näihin taloyhtiöön liittyvien riskien tunnistamiseen.
Keskity siihen mihin voit vaikuttaa
Makrotason riskeihin et voi itse vaikuttaa, mutta taloyhtiön kuntoon ja sijaintiin liittyvät riskit voit selvittää etukäteen, jos tiedät mitä etsiä. Talotilanne-työkalu tekee sen puolestasi.